MPG lite is geen actualisatie, maar geeft de verwachting aan van de ontwikkeling van het resultaat ten opzichte van de prognose in het MPG 2019. Volledige actualisatie vindt plaats op basis van actualisatie van uitgangspunten en projecten bij MPG 2020.

Ontwikkelingen

Marktontwikkeling
De eerste helft van dit jaar wordt gekenmerkt door een blijvend actieve markt voor bouwgrond. Verwacht wordt dat dit jaar wordt gestart met de bouw van 950 woningen (Integraal Portefeuillemanagement Wonen).   De eerste helft van 2019 is gestart met de bouw van 430 woningen. We kunnen constateren dat wederom de bouwproductie hoger ligt dan de (theoretisch bepaalde) behoefte (570 woningen per jaar) en dat we redelijk op schema liggen ten opzichte van de verwachting.

Voor Ede was voor de start bouw van woningen binnen de gemeentelijke grondexploitaties uitgegaan van 600 woningen in 2019 (Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2019). De voortgang binnen de plannen doet veronderstellen dat dit jaar binnen de gemeentelijke grondexploitaties circa 408 woningen in aanbouw worden genomen.

Voor de bedrijventerreinen loopt de productie in de eerste helft van het jaar op planning. Het is echter waarschijnlijk dat de leveringen van bouwgrond op de Klomp eerst in 2020 plaats zullen vinden waardoor de verwacht wordt dat ten opzichte van de geplande 8,5 hectare dit jaar circa 6,9 hectare bedrijfsgrond wordt geleverd. Per saldo zal de voortgang van de ontwikkeling van woningbouw en bedrijventerreinen in 2019 een (beperkt) negatief effect hebben op de resultaten van de gemeentelijke plannen.

Ontwikkelingen binnen de plannen
De voortgang van de ontwikkeling van de plannen loopt iets achter ten opzichte van het verwachte tempo. Verwacht wordt dat dit jaar binnen de grondexploitaties de boekwaarde met € 10,1 miljoen afneemt. Daarmee zal de boekwaarde van de grondexploitaties naar de huidige inzichten dalen naar € 122,4 miljoen. Begroot was een daling van € 29,2 miljoen naar een boekwaarde eind 2019 van € 103,3 miljoen.

De ontwikkeling van de verwachte planresultaten verloopt in hoofdlijnen nog conform de ramingen uit het MPG 2019. Voor de volgende plannen worden afwijkingen verwacht:

• Kazerneterreinen, € 4,0 miljoen voordeel door lagere afdracht aan Spoorzone en Parklaan. Dit is onderdeel van de besluitvorming rondom de ontwikkeling van de locatieontwikkeling van Maurits zuid/ WFC
• WFC, € 6,5 miljoen nadeel door nieuwe overeenkomst en actualisatie verwachting ontwikkeling. Over de verhoging van het exploitatieresultaat  en de dekking heeft besluitvorming plaatsgevonden. Besloten is € 2,7 miljoen te dekken uit de reserve Grondbedrijf en het restant door de verlaging van de bijdrage van de Kazerneterreinen aan Spoorzone en Parklaan.
• Kop van de Parkweg, € 0,18 miljoen nadeel door vertraging in de ontwikkeling van de laatste plandelen
• Valley Center, € 0,15 miljoen voordeel door de verkoop van een aanvullende kavel voor de ontwikkeling van het hotel.
• Soma terrein, € 0,28 miljoen nadeel vertraging in de planuitvoering en tegenvallende kosten
• Bedrijvenpark de Vallei, € 0,19 miljoen voordeel door snellere verkoop bouwkavels
• Food en Businesspark de Klomp, € 0,89 miljoen voordeel door verbetering opbrengstverwachting en resultaat aanbesteding bouwrijp maken.

Per saldo wordt een verslechtering van het resultaat van de plannen verwacht met € 1,7 miljoen.

Ontwikkeling Portefeuille

Winst projecten 2019
In het MPG 2019 is voor de bepaling van het resultaat over 2019 rekening gehouden € 1,6 miljoen tussentijdse winstneming. Afhankelijk van de verdere ontwikkeling van de projecten in 2019 wordt dit jaar een tussentijdse winstneming verwacht van ongeveer € 1,1 miljoen en € 1,0 miljoen voor het afsluiten van het project Bedrijventerrein De Vallei Bouwkavels.

Verwacht resultaat 2019
In het MPG 2019 is een resultaat over 2019 van € 0,7 miljoen positief geraamd. Op basis van de actuele ontwikkelingen verwachten we nu een positief resultaat van € 2,0 miljoen. Het verwachte positieve resultaat over 2019 kan worden toegevoegd aan de bedrijfsreserve. Na toevoeging van het resultaat wordt verwacht dat de hoogte van de bedrijfsreserve € 2,0 miljoen bedraagt.

Het hierboven weergegeven resultaat betreft een voorlopige verwachting. Het uiteindelijke resultaat wordt bepaald bij de Jaarrekening 2019 in het MPG 2020, waarbij een actualisatie van de planuitgangspunten en de door de gemeenteraad vast te stellen uitgangspunten MPG 2020 inclusief de grondprijzen voor 2020 worden verwerkt.

De gevolgen van het wegvallen van de Programmatische Aanpak Stikstof uit de Wet Natuurbescherming heeft gevolgen voor de projecten. Deze zijn nu verwerkt in de risico analyse. Op projectniveau wordt nog bekeken welke acties en gevolgen doorwerken in de grondexploitaties. Dit zal nog grote (negatieve) gevolgen hebben voor de actualisatie van de grondexploitaties in het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2020 en daarmee voor het resultaat in de Programmarekening 2019.

Risico’s
In het MPG 2019 is een berekening opgenomen van de risico's (en kansen) die gepaard gaan met de ontwikkeling van de projecten. Het saldo tussen de gewogen risico's en kansen was bepaald op € 19 miljoen.
Op basis van de ontwikkelingen in de eerste helft van dit jaar zijn de risico analyses geactualiseerd.
Op basis van de actuele berekening bedraagt het saldo van gewogen risico's en kansen nu € 26,4 miljoen.

De verhoging wordt veroorzaakt door een verhoging van de portefeuille risico's.
Voor de toekomstige ontwikkeling van de grondprijzen voor woningbouw was bij de bepaling van de risico's vanuit gegaan dat de marktwaarde voor bouwgrond minder hard zou stijgen dan in de grondexploitaties was aangenomen. Door de actuele marktontwikkeling (afvlakking van de VON prijzen van woningen en de doorgaande stijging van de bouwkosten) lijkt de kans op optreden van dit scenario toegenomen.
Door de uitspraak van het Europese Hof van Justitie over de Programmatische Aanpak Stikstof vervalt de mogelijkheid om plannen te realiseren met een stikstof depositie op gevoelige natuurgebieden. Vergunningen op basis van de Wet Natuurbescherming dienen te worden getoetst op de invloed van de stikstofdepositie. Hiermee worden de risico's voor de ontwikkelingen van de gemeentelijke projecten hoger.

1. Inleiding

De gemeente heeft een groot aantal projecten lopen. Dit vraagt in deze tijd om effectieve sturing en beheersing, zowel door de (project)organisatie als door het gemeentebestuur. Actueel en betrouwbaar inzicht in de projecten, de financiële consequenties en de risico’s is daarvoor een onmisbare basis.

MPG
In juli van dit jaar heeft de gemeenteraad het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) 2019 vastgesteld. Het MPG geeft een financiële analyse, een inschatting van de risico’s en een doorkijk vanuit het verleden naar de toekomst van de bij het grondbedrijf in beheer zijnde projecten.
Grondslag van het MPG 2019 is de volledige actualisatie van alle grondexploitaties en een actuele risicoanalyse. Peildatum voor de berekeningen hiervan is 1 januari 2019.

De volgende volledige actualisatie van de grondexploitaties vindt plaats bij het afsluiten van het huidige boekjaar, jaarrekening 2019. De resultaten worden dan weer verwerkt in het MPG 2020 en de bijbehorende risicoanalyse.

MPG-lite
Projecten zijn continu in beweging. Dit geeft aanleiding tot verscherpte waakzaamheid. Daarom is met de gemeenteraad afgesproken om ook tussentijds te rapporteren over significante ontwikkelingen. Zodoende wordt jaarlijks bij de behandeling van de halfjaarrapportage en de programmabegroting het zogenoemde 'MPG lite' aangeboden.

Het MPG lite 2019 heeft een globaal karakter en geeft een beperkte actualisatie van het MPG 2019. De uitkomsten zijn gebaseerd op een quick scan van de lopende projecten en ontwikkelingen en geeft een voorlopig resultaat. Op basis hiervan worden nog geen wijzigingen doorgevoerd in de begroting. Dit gebeurt bij de vaststelling van het MPG 2020.

In het MPG 2020 (bijlage bij de komende Programmarekening 2019) worden de voor de plannen te hanteren uitgangspunten en verwachtingen opnieuw tegen het licht gehouden. Hierdoor ontstaat een nieuw actueel beeld van de te verwachten resultaten.

2. Ontwikkelingen 2019

In dit hoofdstuk wordt een beschouwing gegeven van de ontwikkelingen op portefeuilleniveau. Ontwikkelingen die van invloed kunnen zijn op de grondexploitaties worden nader toegelicht.

2.1 Ontwikkeling van de markt

In de markt is er nog steeds sprake van een grote vraag naar woningen. Het aanbod neemt af en de vraag neemt toe. Op basis hiervan blijven de verkoopprijzen van woningen nog steeds stijgen en neemt de tijd dat een woning te koop staat af.

In Ede is het aantal transacties in de bestaande markt ten opzichte van een jaar geleden  vrijwel gelijk gebleven. Met name voor appartementen is er sprake van krapte. De gemiddelde tijd dat een woning te koop staat is gedaald van 40 naar 35  dagen. Ten opzichte van een jaar geleden is in Ede de gemiddelde verkoopprijs van bestaande woningen met 8,4% gestegen. Dit is iets hoger dan het landelijke gemiddelde van 7,4% (bron: NVM Transactiecijfers 2^e kwartaal 2019). Er zijn relatief meer grotere woningen verkocht dan een jaar geleden. Gecorrigeerd voor de afmeting is de prijsstijging per m2 vloeroppervlakte 6,2%.

(roze balken = medio jaar; blauwe balken = tussenliggende kwartalen)

Voor de ontwikkeling van de bedrijfsterreinen is het algemene economische klimaat van Nederland van belang. De verwachting is dat na jaren van sterke stijging de groei dit en de komende jaren zal stabiliseren op 1,5% (DNB)

In het MPG 2019 was uitgegaan van een voortzetting van de positieve economische ontwikkeling. De marktontwikkeling ligt in lijn met de prognoses in het MPG 2019.

Bij de voorstellen voor de vaststelling van de uitgangspunten voor het MPG 2020 en de grondprijzen voor 2020 worden de effecten van de marktontwikkeling opnieuw bekeken en waar nodig herzien. Deze documenten worden in december ter vaststelling aan u voorgelegd.

Door de druk op de woningmarkt is er veel vraag naar nieuw gebouwde woningen. Aangezien de bouwwereld in de crisisjaren in omvang is afgenomen en de aanneemsommen vaak onder de kostprijs uitkwamen stijgen onder invloed van de vraag aanbod verhouding de prijzen boven de indexen voor de gezinsconsumptie. Doordat ook de vrij- op-naamprijzen van de woningen harder stegen, stegen ook de grondprijzen voor woningen. Uit publicaties blijkt dat de verwachting is dat op korte termijn de stijging van de prijzen voor woningen zal stabiliseren. Op basis van deze geluiden is aan Fakton gevraagd haar advies over de te hanteren parameters voor grondprijzen voor de woningbouw te actualiseren. Op basis van de actuele marktontwikkeling ziet Fakton geen reden haar advies bij te stellen.

2.2 Voortgang programma

Invloed vergunning Wet Natuur Bescherming op de bouwproductie
Bij de bepaling van de risico's zijn de risico's aangegeven van de verkrijging van een vergunning op basis van de  Wet Natuur Bescherming. Momenteel worden geen vergunningen afgegeven voor de bouw van woningen of bedrijfspanden waarvoor nog geen onherroepelijke vergunning voor de Wet Natuur Bescherming is verstrekt. Het is op moment van schrijven nog onzeker hoe door het Rijk wordt geadviseerd om te gaan met de vergunningverstrekking. Daarmee is het nog onzeker of de hieronder aangegeven verwachting van de planning voor de tweede helft van het jaar voor bedrijven en woningen (gedeeltelijk) wordt waargemaakt.

Bedrijfsterreinen
In het MPG 2019 zijn we ervan uit gegaan dat in 2019 circa 8,5 hectare bedrijfsterreinen zou worden verkocht. De eerste helft van dit jaar is reeds 4,5 hectare verkocht en geleverd. Voor de tweede helft van dit jaar verwachten we nog circa 2,4 hectare te kunnen leveren, zodat de actuele verwachting voor 2019 op 6,9 hectare uitkomt, dus 1,6 ha lager dan verwacht.

Met de verkopen in 2019 zal eind van het jaar het Bedrijventerrein A12 nagenoeg en het bedrijvenpark de Vallei geheel zijn verkocht.
Voor de toekomst resteren nog de realisatie van het Food en Businesspark de Klomp en de ontwikkeling van een bedrijventerrein Kievitsmeent west. Daarnaast wordt voor de ontwikkeling van een bedrijventerrein in Lunteren een particulier plan, de Stroet IV, voorbereid.

De ontwikkeling van een bedrijventerrein op de hiervoor gereserveerde grond in Harskamp is met het vervallen van de PAS uitermate onzeker geworden.
Bij het MPG 2020 zal worden voorgesteld wat de functie van de bedoelde gronden zal worden, en zal op basis daarvan een voorstel worden gedaan voor waardering van de gronden.

Woningbouwlocaties gemeente
De programmering van verkoop van bouwgrond is moeilijk te plannen. Voor afnemers van de grond van de gemeente is het hebben van eindgebruikers voor het te realiseren vastgoed een voorwaarde. Daarmee ligt het risico voor de verkoop van de grond (moment van levering) bij de grondproducent: de gemeente.

Uit de registratie in WAVE blijkt dat de eerste helft van dit jaar is gestart met de realisatie van circa 430 woningen, waarvan 215 op door gemeente geleverde bouwgrond.
In de "Integrale Programmering Woningbouw" werd verwacht dat dit jaar wordt gestart met de realisatie van 950 woningen. Dit is aanzienlijk boven de gemiddelde verwachting van de capaciteit van de markt in de gemeente van 570 woningen.
De levering van de gronden en daarmee de realisatie van de grondopbrengst valt veelal samen met start bouw. In het navolgende overzicht wordt de actuele verwachting van de programmering woningbouw (start bouw) vergeleken met de uitgangspunten uit het MPG 2019.

In het MPG 2019 is in de plannen uitgegaan van een ambitie van 598 woningen start bouw (inclusief 40 in bestaande panden).
Op basis van de actuele informatie wordt binnen de gemeentelijke projecten nu een productie van circa 408 woningen verwacht.

Hierbij behoren enkele kanttekeningen:

• De bijgestelde verwachting voor de Kazerneterreinen is gebaseerd op redelijk harde afspraken over afname van gronden en gebouwen. Of daarmee ook werkelijk in 2019 gestart wordt met de bouw is niet zeker.
• Voor de levering van grond voor de bouw van 86 woningen in Kernhem vlek B zijn met de ontwikkelaars afspraken gemaakt. Er wordt geprobeerd om voor een deel van de in 2020 geplande bouw de grondlevering nog dit jaar plaats te laten vinden.
• Voor de verwachte bouwproductie op de Reehorsterweg zijn de gemeentelijke gronden in 2017 al geleverd.
• De ontwikkeling van de woningen op de Kop van de Parkweg verloopt goed zij het met enige vertraging. Voor het deelplan aan de Oude Bennekomseweg is besloten het plan van 15 woningen voor een doelgroep niet door te laten gaan, waardoor een nieuw plan voor 2 a 3 woningen moet worden ontwikkeld. Voor het deelplan op "De Kop" van 63 appartementen wordt nog wel getracht de grond dit jaar te leveren, maar start bouw dit jaar is onwaarschijnlijk.

Particuliere bouwprojecten
Naast de start bouw van woningen op gemeentelijke locaties worden ook woningen ontwikkeld op particuliere bouwlocaties. De eerste helft van dit jaar is op particuliere locaties gestart met de bouw van 230 woningen. Naar verwachting loopt de productie dit jaar op particuliere locaties op tot circa 450 woningen.

Totaal voor Ede
Geconcludeerd kan worden op basis van de gerealiseerde en nog te realiseren aantallen van zowel de gemeentelijke als particuliere projecten (samen circa 850 woningen) dat de totale woningbouwproductie daarmee hoger zal zijn dan op basis van prognoses van de woningbehoefte zou worden verwacht.

2.3 Voortgang financieel

Besteding kredieten
Bij de vaststelling van het MPG 2019 zijn voor de uitvoering van de plannen in 2019 middelen beschikbaar gesteld. Geconstateerd wordt dat halverwege dit jaar de besteding van de middelen maar ook het verkrijgen van de inkomsten uit de grondverkopen achterblijven bij de verwachting als opgenomen in het MPG 2019. In bijlage 1 is een overzicht gegeven van de uitgaven en inkomsten in de eerste helft van 2019. Hieruit blijkt dat van de geraamde kosten 29% is gerealiseerd, tegenover de realisatie van 30% van de geraamde opbrengsten.
Voor de tweede helft van het jaar wordt verwacht dat de productie hoger zal liggen. Met name voor het bedrijvenpark de Vallei, Kazerneterreinen, Valley Center en Kernhem B worden voor de tweede helft 2019 nog behoorlijke grondleveringen verwacht.  Wel zal de het ontbreken van de mogelijkheid voor projecten waarvoor geen onherroepelijke vergunning Wnb is afgegeven om een omgevingsvergunning voor de bouw te verstrekken de levering van bouwgrond in de weg staan.
Ontwikkeling boekwaarde
De boekwaarde van de actieve gemeentelijke projecten (woningbouw en bedrijfsterreinen) bedraagt per 1 januari van dit jaar € 132 miljoen. In het MPG 2019 is ervan uit gegaan dat de boekwaarde in 2019 met circa € 29 miljoen af zou nemen tot € 103 miljoen. De eerste helft van 2019 is de boekwaarde met € 9 miljoen afgenomen. Op basis van de geactualiseerde prognose van de kosten en opbrengsten verwachten we dat de boekwaarde in 2019 af gaat nemen met circa € 10 miljoen tot € 122 miljoen.

2.4 Ontwikkeling beleid en regelgeving

Ontwikkeling gemeentelijk beleid
Recente ontwikkelingen vragen om meer aandacht of en hoe grond kan worden ingezet om doelstellingen op diverse terreinen te realiseren. Naast de zorg voor de kwaliteit van natuur en (agrarisch) landschap zullen ook ruimtevragen voor de stedelijke ontwikkeling (groei) duurzame energie klimaatadaptatie en het behouden en vergroten van de biodiversiteit aandacht vragen. In dit spanningsveld is dit jaar gestart met de ontwikkeling van een nieuw grondbeleid. Daarmee zal de mate van betrokkenheid en sturing van de gemeentelijke overheid opnieuw worden gedefinieerd. Ruimteclaims zullen tegen elkaar worden afgewogen.

Gemeente heeft nog beperkt eigendommen voor toekomstige ontwikkelingen. Ook voor gewenste ontwikkelingen die niet door de markt worden opgepakt kan worden overwogen een gemeentelijke ontwikkelrol in te nemen. Daarmee wordt de rol van het Grondbedrijf als ontwikkelorganisatie voor wonen en werken verbreed naar ook de ontwikkeling van andere functies.
Toekomstige ontwikkelingen zullen worden beïnvloed door reeds ingezet beleid bijvoorbeeld op het gebied van klimaatadaptatie en biodiversiteit. Zowel de rolverbreding op het gebied van functies als de aandacht voor andere kwalitatieve aspecten zal zijn weerslag hebben op de gemeentelijke financiën.

Ontwikkeling Portefeuille Grondbedrijf
Voor een deel van de gemeentelijke gronden is planvorming in voorbereiding.
Voor Wekerom Oost zal u binnenkort een voorstel voor de ontwikkeling van circa 50 woningen worden voorgelegd. Ook voor de gronden (deels particulier, deels eigendom gemeente) van de Hulakker (als onderdeel van de planvorming voor de Westzoom in Lunteren) is een plan in voorbereiding.
Gezien de vraag naar bedrijfsgrond, en het vol raken van bedrijventerreinen A12, 't Laar en de Vallei wordt ook de planvorming gestart van Kievitsmeent west (deels particulier- deels gemeentelijk eigendom).
Op langere termijn ontstaan mogelijkheden om locaties in Kernhem noord en op het Noordplein bij het Station Ede Wageningen te ontwikkelen.
De planontwikkeling voor nieuwe plannen wordt ingewikkelder door het vervallen van de PAS. Voor de voorgenomen ontwikkelingen Otterlo Weversteeg en Onderlangs en voor de ontwikkeling van een bedrijventerrein in Harskamp worden vooralsnog de mogelijkheden klein geacht.
Bij het Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2020 zullen voorstellen worden gedaan hoe we met de waardering van de gronden om zullen gaan.

3. Financiële resultaten

De verwachting van de som van de resultaten van de projecten in het MPG 2019 was € 41,7 miljoen negatief. We zien een ongunstig effect op de opbrengsten en door de onderstaande ontwikkelingen verwachten we dat het resultaat ten opzichte van het MPG 2019 (onderdeel jaarrekening 2018) voor de portefeuille Grondzaken met € 1,7 miljoen afneemt. Het toekomstige resultaat van de projecten wordt dan € 43,4 miljoen negatief.

3.1 Autonome ontwikkelingen

De resultaten van de ontwikkeling van de ruimtelijke plannen zijn opgenomen in het MPG 2019 en door de gemeenteraad vastgesteld bij de Programmarekening 2018.
Daarnaast zijn binnen de plannen in het eerste half jaar nog ontwikkelingen die de resultaten beïnvloeden. De belangrijkste ontwikkelingen zijn hieronder aangegeven.

bedragen x € 1

Bedrijvenpark de Vallei, verbetering resultaat € 0,19 miljoen
De laatste 2 bouwkavels, samen 1,4 hectare worden dit jaar geleverd. Dat is eerder dan waarmee in het MPG 2019 rekening was gehouden, waardoor het project ook eerder (eind 2019) kan worden afgesloten.

Kazerneterreinen: verbetering resultaat € 4,0 miljoen

Bij de besluitvorming over het WFC is besloten voor de Kazerneterreinen (en Maurits zuid/ WFC) de bijdrage voor de Parklaan uit de grondexploitatie te verlagen. Dit levert voor de Kazerneterreinen een verbetering van het resultaat op van € 3,8 miljoen.
In de eerste helft van 2019 is  1 gebouwen geleverd voor de realisatie van 8 woningen. en is voor de realisatie van 116 woningen bouwgrond verkocht en geleverd.
Verwacht werd dat voor de bouw van 240 woningen bouwgrond zou worden verkocht. Doordat waarschijnlijk de levering van circa 80 kavels vertraging op loopt neemt het resultaat naar verwachting af met € 0,2 miljoen.

Maurits zuid/ WFC: verslechtering resultaat € 6,5 miljoen
In de eerste helft van 2019 is de grondexploitatie van het WFC geheel herzien. Het afsprakenkader over de gebiedsontwikkeling met de ontwikkelaar WFCD en de concept overeenkomst is verwerkt. De kostenramingen zijn geheel herzien en aangepast aan huidig prijspeil en de ambities van de ontwerp structuurvisie.
De grondexploitatie is voor de zomer aangeboden aan de Raad en zal naar verwachting na de zomer worden vastgesteld.
Bijstelling resultaat:
De grondexploitatie Maurits Zuid WFC verslechtert van -/- € 10,5 miljoen naar -/- € 19,7 miljoen. De Voorziening Negatieve Plannen is niet toereikend om dit tekort te dekken en heeft een toevoeging van € 9,2 miljoen nodig om weer op het vereiste niveau te komen. Om deze reden is al bij de vaststelling van het afsprakenkader door ons college besloten om de toerekening van een deel van de kosten van de Parklaan aan de grondexploitaties WFC en de Kazernes met € 7 miljoen te verlagen. Dat wil zeggen dat vanuit de Parklaan minder kosten worden doorbelast naar deze plannen. Hierdoor neemt het tekort af en kan de voorziening Negatieve Plannen dalen. Om de Parklaan wel te kunnen uitvoeren, moet een deel van het al vastgestelde krediet worden geactiveerd. In de Perspectiefnota 2020-2023 zijn voor de kapitaallasten, voor € 7 miljoen krediet structurele middelen, gereserveerd.
Bovenstaande verlaging van de toerekening vanuit de Parklaan zorgt voor resultaatsverbetering in de grondexploitaties van de Kazernes en WFC. De resultaatsverbetering komt echter niet uit op de verlaging van € 7 miljoen, maar op € 6,5 miljoen. Dit wordt veroorzaakt door het netto contant maken van het resultaat op de plannen (het resultaat aan het einde van het project wordt teruggerekend naar een resultaat nu). Voor het restant van het tekort van de verslechtering à € 2,7 miljoen zal een voorziening worden getroffen ten laste van de Reserve Grondexploitatie. De resultaten zullen in het MPG 2020 bij de jaarrekening 2019 worden verwerkt.

Valley Center, verbetering resultaat € 0,15 miljoen
Het westelijke plandeel wordt bebouwd met ruimten voor leisure en horeca en daarnaast woningen.
Voor het Oostelijke plandeel is een nieuw bestemmingsplan ter visie gelegd om een aangepast plan voor energiehotel mogelijk te maken. Voor dit plandeel wordt aanvullend grond geleverd hetgeen ook een besparing op de inrichtingskosten van het plein betekent.

BT A12/ Food en Businesspark de Klomp, verbetering resultaat  € 0,89 miljoen
Voor de bedrijventerreinen A12 verloopt de levering van bouwgrond naar verwachting. In de eerste helft van dit jaar is 3,5 hectare van de geplande 5,5 hectare geleverd.
Op het Food en businesspark de Klomp is het bouwrijp maken in volle gang. De verwachting was dat dit jaar de eerste grondleveringen plaats zouden vinden. Hoewel niet onmogelijk is het toch onwaarschijnlijk dat de eerste kavels dit jaar al worden geleverd. Daar staat tegenover dat op basis van actuele informatie een opbrengstverbetering wordt verwacht.

Soma terrein, verslechtering resultaat € 0,28
De bouwplannen voor de realisatie van 55 vrije sector woningen door de ontwikkelaar en 56 sociale huurwoningen door Woonstede wordt uitgewerkt. Hierbij treedt een vertraging op voor de levering van de bouwkavels voor de projectmatig te ontwikkelen woningen. Daarnaast nemen met de aanpassing van het bouwplan van de sociale huurwoningen en van de openbare ruimte  nemen de kosten toe.

Kop van de Parkweg: verslechtering resultaat € 0,18 miljoen
Door de besluitvorming over de ontwikkeling van het deelplan Oude Bennekomseweg van 15 appartementen naar 2 a 3 grondgebonden woningen treedt er vertraging op voor de verkoop van de bouwkavel. Daarnaast vertraagt waarschijnlijk ook de levering van de bouwgrond op de Kop naar begin 2020. De vaststelling van het ontwerp voor de inrichting van de NS strook en de verdeling tussen de projecten (Fietspad en ontsluiting Spindop) geeft ook een (beperkte) afname van het resultaat .

Conclusie
Ten opzichte van het MPG 2019 wordt op basis van de bovengenoemde ontwikkelingen van de projecten een resultaatverslechtering van de NCW verwacht van € 1,7 miljoen.  Dit bestaat uit een resultaatverbetering van € 0,3 miljoen voor de positieve plannen en een resultaat verslechtering van € 2,0 miljoen voor de negatieve plannen.

3.2 Overige ontwikkelingen

Ontwikkeling grondprijzen en kosten uitvoering werken

In het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2019 is rekening gehouden met de ontwikkeling van de bouwkosten, kosten voor bouw- en woonrijp maken en voor de ontwikkeling van de grondwaarde.
Hoewel de ontwikkeling van de waarde van woningen lijkt af te vlakken is er nog geen reden te veronderstellen dat de berekeningen gehanteerde parameters bijstelling behoeven. Dit is bevestigd door Fakton (die over de te hanteren parameters in het MPG 2019 heeft geadviseerd.).

Voor de ontwikkeling van de parameters na 2019 en de grondprijzen voor 2020 doen we u bij de vaststelling van de uitgangspunten voor het MPG 2020 eind dit jaar een voorstel.

Tussentijds winstneming, voordeel € 1,1 miljoen / Afsluiten plannen, voordeel € 1 miljoen
Op basis van de regels voor de gemeentelijke boekhouding in het Besluit Begroting en Verantwoording in 2017 worden gemeenten verplicht om op basis van de voortgang van de plannen verwachte winsten tussentijds te nemen.

In het MPG 2019 was voor de bepaling van het verwachte resultaat over 2019 rekening gehouden met een tussentijdse winstrealisatie van € 1,6 miljoen.  Op basis van de verwachtingen over de toerekeningssystematiek en de ontwikkeling van de plannen wordt dit jaar een tussentijdse winst verwacht van ongeveer € 1,1 miljoen.
In de begrote tussentijdse winstneming zat € 0,3 miljoen voor de grondexploitatie Bedrijventerrein De Vallei Bouwkavel. Doordat deze grondexploitatie in 2019 (eerder dan verwacht)  wordt afgesloten, wordt geen tussentijdse winst genomen maar zal de verwachte eindwaarde van € 1,0 miljoen aan het resultaat 2019 worden toegevoegd.

4. Risico's

Portefeuille: risico's € 31,5 miljoen en kansen € 5,1 miljoen
Binnen de plannen worden risicoanalyses opgesteld en afspraken gemaakt hoe op de risico’s wordt gestuurd. De in beeld zijnde risico’s worden vervolgens vertaald naar financiële gevolgen en kans van optreden. Deze gegevens worden in het risicoprogramma Naris gebruikt bij de bepaling van het benodigde weerstandsvermogen. In de programmabegroting wordt integraal over de gemeentelijke risico’s (waar grondexploitatierisico’s deel van uit maken) gerapporteerd in de paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing. Het totaal van de risico’s (kans maal effect) in het MPG 2019 bedraagt € 19,0 miljoen. Dit betreft het saldo tussen de geïdentificeerde risico’s (€ 23,2 miljoen) en kansen (€ 4,2 miljoen).
In bijlage 2 is een actualisatie gegeven van de risico's per 1 juli 2019. Daaruit blijkt dat de gewogen risico's toenemen met € 8,3 miljoen tot € 31,5 miljoen en de gewogen kansen licht stijgen met € 0,9 miljoen naar € 5,1 miljoen

Gemeentebrede benadering risico's:
De gemeentelijke risico's worden onderworpen aan een 'Monte Carlo simulatie'. Deze is in de programmarekening opgenomen in de paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing.
Voor de risico's van het Grondbedrijf is bij de jaarrekening 2018 een benodigde dekking berekend van € 13,6 miljoen. Door de toename van de risico's neemt de dekkingsbehoefte toe tot € 21,0 miljoen.

Risico’s plannen € 15,1 miljoen
De ontwikkelingen in de plannen geven aanleiding de inschatting van de risico’s aan te passen.
Het totaal aan risico’s neemt af met € 0,5 miljoen en komt daarmee op € 15,1 miljoen. Een specificatie is opgenomen in bijlage 3. De afname is voornamelijk het gevolg van de voortgang van de plannen en de sturing op de risico's.

Kansen plannen € 5,1 miljoen
De kansen op mogelijke resultaatsverbetering stijgen met € 0,9 miljoen van € 4,2 miljoen naar € 5,1 miljoen.

Conjuncturele risico’s € 16,4 miljoen
In de berekening van de conjuncturele risico’s in het MPG 2019 is rekening gehouden met de mogelijkheid dat de opbrengsten in de grondexploitatie harder dan wel minder hard stijgen dan de aangehouden index. Tevens is rekening gehouden met het risico dat de uitvoering van de plannen en daarmee de afzet van bouwgrond sterk achter kan blijven op de aangehouden planning.

Er zijn twee redenen om de berekening van de conjuncturele risico's  aan te passen.
1. Tegenvallende stijging van de grondprijzen voor woningen:
De stijging van de opbrengsten van bouwgrond voor woningbouw is op basis van een advies van Fakton bepaald.
Voor 2019 is rekening gehouden met een stijging van 5%. Inmiddels blijkt dat de VON prijzen van woningen iets aan het afvlakken zijn. Fakton is gevraagd om te kijken of op basis van de door haar gehanteerde berekeningssystematiek en de recente ontwikkeling aanleiding is nu de inschatting van de stijging voor 2019 en de volgende jaren anders in te schatten. Zij zien daarvoor nog geen aanleiding.
Echter gezien de afvlakking van de VON prijzen en de doorgaande stijging van de bouwkosten vinden wij het raadzaam de kans op het tegenvallen van de stijging te verhogen van 25% naar 50%. Hierdoor wordt het gewogen risico verhoogd met € 1,9 miljoen

2. Gevolgen van het vervallen van de PAS (Programmatische Aanpak Stikstof)
U bent onlangs geïnformeerd over de gevolgen van het vervallen van de wetgeving over het Programma Aanpak Stikstof uit de Wet natuurbescherming voor de Edese projecten. Daarbij was er nog vanuit gegaan dat projecten met een beperkt effect voor de stikstof depositie nog wel kansrijk zijn. Inmiddels blijkt dat de uitspraak van de Raad van State toch strikter moet worden geïnterpreteerd en dat alleen bij projecten met geen toename van de stikstofdepositie op gevoelige natuurgebieden de uitvoerbaarheid in het natuurspoor kan worden onderbouwd.
De komende tijd zal duidelijk worden hoe gevoelig de aan de PAS-uitspraak aangepaste rekenmethodiek (Aerius) is en bij welke projectomvang de stikstofdepositie boven de 0 uitkomt. Daarnaast wordt meer duidelijkheid verwacht over het nieuwe landelijke beleid, op korte termijn in de vorm van handreikingen saldering en ADC-toets (Alternatieven ontbreken, er is een Dwingende reden van groot openbaar belang en in (natuur)Compensatie wordt voorzien). Nieuwe wetgeving wordt eerst over enkele jaren verwacht

Voor de projecten uit de portefeuille van het grondbedrijf geeft dit grote onduidelijkheid over de mogelijkheden de bouwplannen conform de gehanteerde uitgangspunten te ontwikkelen. Alleen de projecten waarvoor een onherroepelijke Natuur vergunning is afgegeven (Kazerneterreinen en gedeeltelijk Maurits zuid/WFC) lopen geen risico.
Daarmee zijn de risico's veel groter dan waarmee in het Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2019 en bij de bepaling van het benodigde weerstandsvermogen bij de Programmarekening 2018 rekening is gehouden.

Voor de plannen waarvoor geen onherroepelijke Wnb vergunning voorhanden is variëren de risico's tussen vertraging en het geheel niet doorgaan van de ontwikkeling. Dit geeft een grote bandbreedte voor de risico's. Als de plannen massaal vertragen, maar daarna nog wel worden gerealiseerd bedraagt het financiële gevolg circa € 12 miljoen. Als daarentegen een groot deel van de plannen geheel niet verder kan worden ontwikkeld is het financiële effect circa € 75 miljoen.

Voor de berekening van de risico's wordt uitgegaan van een combinatie van de risico's. Voor alle plannen wordt ervan uitgegaan dat de aanpassing van de spelregels voor de stikstofdepositie en het aanpassen van wetgeving tot een aanzienlijke vertraging in de uitvoering kan leiden.
Voor de projecten in de opstartfase die in de directe nabijheid van natuurgebieden liggen wordt rekening gehouden met het scenario dat de planvorming niet tot stand komt. Het betreft de ontwikkelingen Otterlo Weversteeg/ Onderlangs en Uitbreiding bedrijventerrein Harskamp.

Het totale financiële effect van dit “gemengde scenario” bedraagt € 16 miljoen.
Het risico, dus financieel effect maal de kans van optreden bedraagt 11 miljoen

Ten opzichte van het MPG 2019 stijgt het gewogen risico van de effecten van het wegvallen van de PAS uit de Wet Natuurbescherming van € 4 naar € 11 miljoen.

5. Voorziening en resultaat grondbedrijf

5.1 Voorziening Negatieve Plannen

De voorziening negatieve plannen dient ter dekking van nadelige exploitatieresultaten. Deze voorziening is rentedragend. Dat betekent dat alle nadelige exploitatieresultaten van projecten in de plan- en realisatiefase hun volledige dekking in deze voorziening moeten vinden.
De actualisatie van plannen op hoofdlijnen heeft veranderingen van de verwachte uitkomsten tot gevolg. Dit betekent dat de behoefte aan de voorziening ook afwijkt van de vastgestelde hoogte bij het MPG 2019.

Voor een gedetailleerd overzicht van de berekening van de benodigde hoogte van de Voorziening Negatieve Plannen; zie bijlage 3.

Per 1 januari 2019 bedraagt op basis van de jaarrekening de hoogte van de Voorziening Negatieve Plannen € 51,9 miljoen. Op basis van de actualisatie van de planresultaten stijgt de behoefte aan de Voorziening Negatieve Plannen met € 2,0 miljoen naar € 53,9 miljoen.
Vanuit de Perspectiefnota 2020 - 2023 wordt de Voorziening Negatieve Plannen met € 2,7 miljoen opgehoogd door dit bedrag uit de bedrijfsreserve Grondzaken te halen ter dekking voor het negatieve plan G12950 Kazerneterreinen Maurits WFC.

De MPG 2019 lite actualisatie van de Voorziening Negatieve Plannen vindt plaats bij de Programmarekening 2019  als onderdeel van het resultaat grondbedrijf.

5.2 Resultaat 2019

Resultaatsverwachting 2019

In het MPG 2019 was voor 2019 uitgegaan van een positief resultaat van € 0,7 miljoen. Actueel wordt verwacht dat we, op basis van de ontwikkelingen in de eerste helft van het jaar, het jaar met een positief resultaat van € 2 miljoen af kunnen sluiten.

De gevolgen van het wegvallen van de Programmatische Aanpak Stikstof uit de Wet Natuurbescherming heeft gevolgen voor de projecten. Deze zijn nu verwerkt in de risico analyse. Op projectniveau wordt nog bekeken welke acties en gevolgen doorwerken in de grondexploitaties. Dit zal nog grote (negatieve) gevolgen hebben voor de actualisatie van de grondexploitaties in het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2020 en daarmee voor het resultaat in de Programmarekening 2019.

Ontwikkeling bedrijfsreserve Grondzaken
De reserve dient ter (gedeeltelijke) dekking van de risico's van de ontwikkelportefeuille en anderzijds ter dekking van de resultaten van het Grondbedrijf. Hiermee wordt het effect van sterke fluctuaties van de jaarresultaten gedempt.

In het MPG 2019 zijn we ervan uitgegaan dat de bedrijfsreserve grondbedrijf Met de toevoeging van het resultaat 2018 (€ 4,9 miljoen) en het verwachte resultaat 2019 (€ 0,7 miljoen) zou toenemen naar € 8,3 miljoen.
Bij de besluitvorming rondom de Jaarrekening 2018 is besloten het resultaat van 2018 niet toe te voegen aan de reserve Grondzaken.
Per 1 januari bedraagt de bedrijfsreserve Grondzaken € 2,7 miljoen. Vanuit de Perspectiefnota 2020-2023 is € 2,7 miljoen uit de bedrijfsreserve Grondzaken gehaald en gestort in de Voorziening Negatieve Plannen als dekking voor het negatieve plan G12950 Kazerneterreinen Maurits WFC. Hiermee is het aangepaste saldo van de bedrijfsreserve Grondzaken begin van het jaar € 0,00.
Bij de jaarrekening 2019 zal worden voorgesteld het werkelijke behaalde (positieve) resultaat 2019 aan de bedrijfsreserve toe te voegen. Op basis van de actuele resultaatsverwachting bedraagt de bedrijfsreserve per 31 december dan € 0,2 miljoen.

6. Bijlagen

Bijlage 1 - Realisatie kosten en opbrengsten eerste helft 2019

Bijlage 2 - Actualisatie risico's

Bijlage 3 - Voorziening Negatieve Plannen