Marktontwikkeling
De eerste helft van dit jaar wordt gekenmerkt door een blijvend actieve markt voor bouwgrond. Verwacht wordt dat dit jaar wordt gestart met de bouw van 950 woningen (Integraal Portefeuillemanagement Wonen).   De eerste helft van 2019 is gestart met de bouw van 430 woningen. We kunnen constateren dat de bouwproductie hoger ligt dan de (theoretisch bepaalde) behoefte (570 woningen per jaar) en dat we redelijk op schema liggen ten opzichte van de verwachting.

Voor Ede is binnen de gemeentelijke grondexploitaties voor de start bouw van woningen, uitgegaan van 600 woningen in 2019. De voortgang binnen de plannen doet veronderstellen dat dit jaar binnen de gemeentelijke grondexploitaties circa 400 woningen in aanbouw worden genomen.

Voor de bedrijventerreinen loopt de productie in de eerste helft van het jaar volgens planning. Het is echter waarschijnlijk dat de leveringen van bouwgrond op de Klomp pas in 2020 plaatsvinden, waardoor verwacht wordt dat ten opzichte van de geplande 8,5 hectare dit jaar circa 6,9 hectare bedrijfsgrond wordt geleverd. Per saldo heeft de voortgang van de ontwikkeling van woningbouw en bedrijventerreinen in 2019 een (beperkt) negatief effect op de resultaten van de gemeentelijke plannen.

Naast bovengenoemde marktontwikkelingen speelt in heel Nederland het vervallen van de wetgeving over het Programma Aanpak Stikstof uit de Wet natuurbescherming. De komende tijd zal duidelijk worden hoe gevoelig de aan de PAS-uitspraak aangepaste rekenmethodiek (Aerius) is en bij welke projectomvang de stikstofdepositie boven de 0 uitkomt. Daarnaast wordt meer duidelijkheid verwacht over het nieuwe landelijke beleid, op korte termijn in de vorm van handreikingen saldering en ADC-toets (Alternatieven ontbreken, er is een Dwingende reden van groot openbaar belang en in (natuur)Compensatie wordt voorzien). Nieuwe wetgeving wordt eerst over enkele jaren verwacht.

Voor de projecten uit de portefeuille van het grondbedrijf geeft dit grote onduidelijkheid over de mogelijkheden de bouwplannen conform de gehanteerde uitgangspunten te ontwikkelen. Alleen de projecten waarvoor een onherroepelijke Natuur vergunning is afgegeven (Kazerneterreinen en gedeeltelijk Maurits zuid/WFC) lopen geen risico. Daarmee zijn de risico's veel groter dan waarmee in het Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2019 en bij de bepaling van het benodigde weerstandsvermogen bij de Programmarekening 2018 rekening is gehouden.

Ontwikkelingen binnen de plannen
De voortgang van de ontwikkeling van de plannen loopt iets achter ten opzichte van het verwachte tempo. Verwacht wordt dat binnen de grondexploitaties de boekwaarde dit jaar met € 10,1 miljoen afneemt. Daarmee daalt de boekwaarde van de grondexploitaties naar de huidige inzichten naar € 122,4 miljoen. Begroot was een daling van € 29,2 miljoen naar een boekwaarde eind 2019 van € 103,3 miljoen.

De ontwikkeling van de verwachte planresultaten verloopt in hoofdlijnen nog conform de ramingen uit het MPG 2019. Voor de volgende plannen worden afwijkingen verwacht:

• Kazerneterreinen, € 4,0 miljoen voordeel door lagere afdracht aan Spoorzone en Parklaan. Dit is onderdeel van de besluitvorming rondom de ontwikkeling van de locatieontwikkeling van Maurits zuid/ WFC
• WFC, € 6,5 miljoen nadeel door nieuwe overeenkomst en actualisatie verwachting ontwikkeling. Over de verhoging van het exploitatieresultaat en de dekking heeft besluitvorming plaatsgevonden. Besloten is € 2,7 miljoen te dekken uit de reserve Grondbedrijf en het restant door de verlaging van de bijdrage van de Kazerneterreinen aan Spoorzone en Parklaan.
• Kop van de Parkweg, € 0,18 miljoen nadeel door vertraging in de ontwikkeling van de laatste plandelen
• Valley Center, € 0,15 miljoen voordeel door de verkoop van een aanvullende kavel voor de ontwikkeling van het hotel.
• Soma terrein, € 0,28 miljoen nadeel vertraging in de planuitvoering en tegenvallende kosten
• Bedrijvenpark de Vallei, € 0,19 miljoen voordeel door snellere verkoop bouwkavels
• Food en Businesspark de Klomp, € 0,89 miljoen voordeel door verbetering opbrengstverwachting en resultaat aanbesteding bouwrijp maken.

Per saldo wordt een verslechtering van het resultaat van de plannen verwacht met € 1,7 miljoen.

Winst projecten 2019
In het MPG 2019 is voor de bepaling van het resultaat over 2019 rekening gehouden met € 1,6 miljoen tussentijdse winstneming. Afhankelijk van de verdere ontwikkeling van de projecten in 2019 wordt dit jaar een tussentijdse winstneming verwacht van ongeveer € 1,1 miljoen en € 1,0 miljoen voor het afsluiten van het project Bedrijventerrein De Vallei Bouwkavels.

Verwacht resultaat 2019
In het MPG 2019 is een resultaat over 2019 van € 0,7 miljoen positief geraamd. Op basis van de actuele ontwikkelingen verwachten we nu een positief resultaat van € 2,0 miljoen. Het verwachte positieve resultaat over 2019 kan worden toegevoegd aan de bedrijfsreserve. Na toevoeging van het resultaat wordt verwacht dat de hoogte van de bedrijfsreserve € 2,0 miljoen bedraagt.

Het hierboven weergegeven resultaat betreft een voorlopige verwachting. Het uiteindelijke resultaat wordt bepaald bij de Jaarrekening 2019 in het MPG 2020, waarbij een actualisatie van de planuitgangspunten en de door de gemeenteraad vast te stellen uitgangspunten MPG 2020 inclusief de grondprijzen voor 2020 worden verwerkt. Besluitvorming over hoe om te gaan met projecten die door de regelgeving rondom de Wet natuurbescherming (voorlopig) als onuitvoerbaar worden geacht kan grote (nadelige) invloed hebben op het uiteindelijke resultaat over 2019.

Risico’s
In het MPG 2019 is een berekening opgenomen van de risico's (en kansen) die gepaard gaan met de ontwikkeling van de projecten. Het saldo tussen de gewogen risico's en kansen was bepaald op € 19 miljoen. Op basis van de ontwikkelingen in de eerste helft van dit jaar zijn de risico analyses geactualiseerd. Op basis van de actuele berekening bedraagt het saldo van gewogen risico's en kansen nu € 26,4 miljoen.

De verhoging wordt veroorzaakt door een verhoging van de portefeuille risico's.

• Voor de toekomstige ontwikkeling van de grondprijzen voor woningbouw was bij de bepaling van de risico's vanuit gegaan dat de marktwaarde voor bouwgrond minder hard zou stijgen dan in de grondexploitaties was aangenomen. Door de actuele marktontwikkeling (afvlakking van de VON prijzen van woningen en de doorgaande stijging van de bouwkosten) lijkt de kans op optreden van dit scenario toegenomen.
• Door de uitspraak van het Europese Hof van Justitie over de Programmatische Aanpak Stikstof vervalt de mogelijkheid om plannen te realiseren met een stikstof depositie op gevoelige natuurgebieden. Vergunningen op basis van de Wet Natuurbescherming dienen te worden getoetst op de invloed van de stikstofdepositie. Hiermee worden de risico's voor de ontwikkelingen van de gemeentelijke projecten hoger.

De gevolgen van het wegvallen van de Programmatische Aanpak Stikstof uit de Wet Natuurbescherming heeft gevolgen voor de projecten. Deze zijn nu verwerkt in de risico analyse. Op projectniveau wordt nog bekeken welke acties en gevolgen doorwerken in de grondexploitaties. Dit zal nog grote (negatieve) gevolgen hebben voor de actualisatie van de grondexploitaties in het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2020 en daarmee voor het resultaat in de Programmarekening 2019.